写字楼的成本指标分析 | 消防工程成本管理总结(一)

字数3000阅读时间5分钟 安装工程在民用项目中成本占比约20%,并不低,但安装工程却一直没有得到应有的重视,鲜有看到大神写一写安装方面的成本管理经验总结。 这次,我和大家分享的就是其中的消防工程,...

字数3000阅读时间5分钟

安装工程在民用项目中成本占比约20%,并不低,但安装工程却一直没有得到应有的重视,鲜有看到大神写一写安装方面的成本管理经验总结。

这次,我和大家分享的就是其中的消防工程,做为引玉之砖。根据我经历的4个项目案例来分析消防工程的成本指标(本次限于室内),希望能给同行在做投资估算、编制目标成本、组织招投标等工作提供一些参考

 

基本情况 

消防系统的基本流程是:发生火灾--探测器--监控中心--人工确认--消防设备启动。

如下图所示:

(来源于:王俊《安装工程成本管理

消防系统按其功能划分为两个部分:

一、感应机构,火灾自动报警系统,报警之用;

二、执行机构,灭火、联动控制系统,灭火之用。

消防工程的成本数据最大的特点是离散性大,因而在制定目标成本或成本分析时,至少分解至第三级。

一、先按部位划分:地下、地上;

二、再按功能细分为三个子系统:消防栓喷淋系统、报警系统、通风防排烟系统。

如下图:

本次选取的案例是济南、青岛、上海、杭州4个城市的写字楼和商业项目均为水灭火系统,除青岛项目为预作用灭火系统外,其余三个项目均为湿式报警系统。案例项目概况如下表:

表1      案例的工程概况一览表

上述4个项目均为商业项目,消防工程的范围仅室内部分,成本数据取定口径统一为闭口包干性质的合同总价,签约日期为201651日前,按老项目执行营业税。

除上海项目在2017年4月份投入使用外,其余项目均为在建。由于不是结算价,大家在使用数据时可以另外考虑3%-5%的不可预见费,用于设计变更、现场签证等。

消防成本指标分析-总体 

现在先不考虑建筑结构形式、地理位置等项目的特殊性,仅按照签约合同价和建筑面积,从总体上来看各项目的消防成本指标,如下表:  

2   消防成本指标分析(总体

从上表中可以看出:青岛、济南、上海这3个项目的地库消防成本指标均高于杭州项目,目前可以找到的原因是青岛、上海2个项目的地库消防合同范围中有人防安装专业的内容 

为了消除特殊因素、增加可比性,我们剔除地下人防安装专业后的消防成本指标如下表。

3     消防成本指标分析(总体)-不含人防从上表的数据我们可以发现以下3点共性:

(1)成本指标从大到小依次是:地下、总体、地上;

(2)3个写字楼项目的消防成本指标(总体):约60~70元/m2

(3)3个写字楼项目的消防成本指标(地上):约45~60元/m2

同时,也发现以下3点特殊性:

(1)上海项目:地下、地上、总体的消防成本指标接近;

(2)上海项目:消防成本指标(总体)高于其他3个项目约50%~90%;

(3)济南项目:消防成本指标(地下)明显高于其他3个项目约40%~100%,也高于同为写字楼的杭州、青岛约76%。

对于前面3个有规律性的内容,我们暂且做为经验保存下来,在下一个案例中去检讨;而后面3个特殊性内容就需要进一步分析原因了。带着对这3个特殊性的为什么,我重新查阅了图纸和报价,分析发现:

1)上海项目:总体消防成本指标高出其他3个项目的主要原因在于业态差异,上海项目由5幢2~3层的斜屋面商业建筑组成,业态则是由餐饮、儿童乐园、大型超市、酒店、影院等;其余3个项目则是写字楼,有较多的多层建筑,其中青岛项目有19,938平方多层建筑、济南项目有6,032平方多层建筑仅配备了灭火器。因而,虽都是商业项目,但具体业态、建筑类型的差异以及消防设计内容的不同对成本影响较大。

2)上海项目:通过对比消防设计图纸,发现地上的喷淋管道、消火栓箱、消防报警的布置和地库很相似,都比较密集,而且是满建筑面积分布;占地面积不小,而建筑面积却偏小,因为最高仅3层;另外本来地库消防造价就高,现在地库面积占整个建筑面积比例达23%,相对高,这样均摊后总体指标就偏高,与地下指标接近。

3)济南项目:地下消防成本指标明显偏高,经查询设计图纸与报价,发现济南报价中也仅仅比其他项目多出了3元/m2的防火卷帘门,影响不大;其二、将济南的消防单价与其它几个项目对比,发现济南的单价偏高,特别是消火栓喷淋系统;其三、与其它项目相比,济南项目的地下面积更小,占比仅13%,造成地下消防设备、管线密集排布,单方成本偏高。

消防成本指标分析-地下 

由于地下消防成本指标一般较高,而即使是纯住宅,地库的消防设计与商业写字楼等相似度也较高,其数据一般有通用性,故下面单独对地下消防成本进行分析。

把4个项目的地库数据提取出来,按照设计内容,再把地库的造价拆分成消火栓喷淋系统、消防报警系统、通风排烟系统三个子目,分析其构成及成本指标

 

表4     消防工程造价指标分析(地下)

由以上数据可以发现:

地下消防成本指标在100元/m2左右(仅济南因特殊因素偏高50%),三个子系统的关系是消火栓喷淋系统最高、消防报警最低。其中:

(1)消火栓喷淋系统:约50~60元/m2

(2)消防报警系统:约10~15元/m2

(3)通风排烟系统:约30~45元/m2青岛项目仅13元/m2,是因为部分通风工程是平战合用,报价划入了人防范围。

 

消防成本指标分析-地上 

杭州项目的地上消防设计比较正常,即每幢建筑均设计了消防报警系统、喷淋系统、消火栓系统。而青岛项目、济南项目分别有19,938平方、6,032平方多层建筑仅配备了灭火器。为了剔除这些特殊性对指标的影响,寻找共性,下面只提取几个项目中结构、楼层、高度、设计内容最相似的部分单体来分析其成本指标,看看有什么变化。

表5    三个写字楼相似单体地上工程概况

本次抽取几个项目单体,消防设计内容大致相同,消火栓喷淋系统包括消火栓管道、消火栓箱、喷淋管道、喷头及管道配件,如阀门等,均不包括消防泵、水箱等设备;消防报警系统包括按钮、烟感、报警、管线等常用系统;通风包括管道与通风机。具体数据参见下表: 

表5     三个写字楼相似单体地上消防成本指标

由上面数据可以看出:

3个高层写字楼的地上消防成本指标约70~80元/m2三个子系统的关系是消火栓喷淋系统最高、通风排烟系统最低(与地下不同)。其中:

(1)消火栓喷淋系统:约35~55元/m2

(2)消防报警系统:约18~23元/m2

(3)通风排烟系统:10元/m2以内。

需要注意的是,由于青岛、济南这两个城市的地理位置偏北,青岛与济南的消火栓喷淋系统部分管道设计有保温处理,还有一部分管段做了电加热,但对总体成本指标影响明显,所以没有展开进一步分析

 

总结 

通过对3个写字楼项目的室内消防工程合同总价进行总体、地下、地上的拆分、处理、分析,我们可以总结出这3个写字楼项目的共性内容:

1、高层字楼的消防成本指标(室内总体)约70元/m2

2、高层写字楼的消防成本指标(室内地下)约100元/m2。其中:

(1)消火栓喷淋系统:约50~60元/m2

(2)消防报警系统    :约10~15元/m2

(3)通风排烟系统    :约30~50元/m2

3、高层写字楼的消防成本指标(室内地上)约65~80元/m2(此成本指标对应的单体建筑有相应特征)。其中:

(1)消火栓喷淋系统:约35~55元/m2

(2)消防报警系统    :20元/m2

(3)通风排烟系统    :10元/m2以内。

由于项目的独特性,案例之间存在建筑结构、消防设计标准、所在城市等各种差异,我们只能通过寻找足够相似的案例、积累足够多的样本数据,并进行专业的分析、处理,其数据才能被参考和使用。

而在这个案例收集、数据分析、原因查找、归纳总结的过程中,我们所接触的同行、所看到的项目案例、所听到的各种看法、所积累的经验数据等这一切的所有经历,才是一个成本管理者最大的收获。

联系我们

联系我们

18116584119

在线咨询: QQ交谈

邮箱: 2222028119@qq.com

工作时间:周一至周五,9:00-17:30,节假日休息
关注微信
微信扫一扫关注我们

微信扫一扫关注我们

返回顶部